Niekoľko poznámok k dozornej činnosti na pozemných stavbách

Factum non Fabula

Dátum pridania: 31.8.2018

Slovenské príslovie vraví, že sýty hladnému neverí. Moje skúsenosti z dozornej činnosti na pozemných stavbách toto príslovie otáčajú a tvrdím, že hladný sýtemu neverí. Investor sa často domnieva, že dozor pri oslovení k potenciálnej spolupráci iba hyperbolizuje riziká. A je jedno, či sú to mladomanželia snívajúci o svojom dome alebo niekto, kto plánuje postaviť administratívnu budovu. My, ktorí sme sýti, vieme, že problémy sa vždy vyskytnú. A tiež vieme, že neskúsení (hladní) nám spočiatku neveria.

Na problematiku dozornej činnosti možno nahliadať z rôznych uhlov. Jestvujú termíny stavebný dozor, technický dozor investora, dozor stály, dozor občasný, dozor od kamaráta, dozor typu „vybavenie pečiatky“, dozor skutočný, dozor inkognito, autorský dozor, pamiatkový dozor atď. Okrem takéhoto členenia máme na Slovensku stavovskú organizáciu SKSI ako deklaranta odbornej spôsobilosti, ale máme aj rôzne združenia, ktoré o sebe tvrdia, že zastrešujú dozornú činnosť vo výstavbe.

Máme staršiu skúsenú generáciu inžinierov, z ktorej niektorí už nestíhajú držať krok s legislatívou (zmeny technických noriem) a ťažšie sa orientujú napr. v systéme FIDIC; generáciu mladých, ktorí si získanie „pečiatky“ spájajú s predstavou parádnych zárobkov. Máme aj kategóriu vybraných kolegov, ktorí na stavbách podporujú cenový dumping. Do toho všetkého máme zaujímavý stavebný zákon, ktorý z funkcie „stavebný dozor“ robí iba obligatórneho kontrolóra pri svojpomocnej výstavbe rodinných domov a štatistu pri verejných zákazkách. Nutno podotknúť, že celé bremeno odbornej kontrolnej činnosti v pozemnom staviteľstve sa de facto presúva na stavbyvedúcich.

Našťastie máme na druhej strane aj uvedomelých investorov, príp. obstarávateľov, ktorí hľadajú „niekoho“, kto bude stavebné procesy naozaj kontrolovať, lebo im záleží na tom, aby bolo stavebné dielo kvalitne a bezpečne zrealizované.

Stále to nie je všetko – máme aj internet. A na internete je predsa všetko. Všetko sa dá odtiaľ vyčítať, je to zadarmo, načo potom platiť odborný dozor, keď ho zákon vo väčšine prípadov nevyžaduje? Na internete jestvujú rôzne sociálne fóra, na ktorých sa dá o dozoroch prečítať veľa príbehov, niektoré sú s nádychom beletrie, ďalšie sú odborne obohacujúce, ale nájdeme aj také, na ktorých si vypisujú mamičky na materskej dovolenke a vzájomne si ponúkajú zaručené návody, ako vybaviť dozor pre stavbu bungalovu.

Z toho všetkého by sa mohlo zdať, že problematika dohľadu a kontroly pri tvorbe stavebných diel je v tuzemsku dostatočne saturovaná a na konci by preto malo byť každé stavebné dielo vyhotovené v 100 % kvalite.

K tomuto úvodu uvediem teraz niekoľko mojich poznámok.


Poznámka č. 1 – všetko je inak
Napriek mojej funkcii konateľa, a s tým spojenej nutnosti manažérskych povinností, sa snažím byť aspoň tri dni v týždni „na stavbe“. Každý deň má totiž potenciál ukázať mi, aké rozmery môže nadobúdať lajdáctvo a hazard so životmi. Je to zároveň príležitosť vidieť chyby druhých, poučiť sa z nich a zbierať námety na preventívne opatrenia. Samozrejme, treba mať schopnosť tie chyby identifikovať a korektne vyhodnocovať, čo vylučuje hneď v prvom kole viacerých záujemcov o dozornú činnosť. Keďže uvádzam pojmy ako lajdáctvo a nekvalita, je zrejmé, že nemôžem hovoriť o 100 % kvalite výsledných stavebných diel. Osoba „stavebného dozoru“ dnes okrem niekoľkých parametrov (bezpečnosť, dodržanie elementárnych aspektov PD a pod.) pri svojpomocnej výstavbe nijako negarantuje kvalitu výstavby. A kvalitu nezvyšujú ani internetové fóra, ani rôzne dobrovoľné združenia dozorov.
Otázky na odbornú polemiku: Má mať stavebný dozor v rozsahu dnes platnej legislatívy vôbec obligatórnu funkciu? Sú pri svojpomocnej výstavbe právomoci a zodpovednosť dozorov postačujúce?

Poznámka č. 2 – zákon
Ak by bol stavebný zákon zlý, potom komory, aktivisti, inšpektori bezpečnosti, projektanti, realizačné spoločnosti a ďalší zainteresovaní vytvoria adekvátny tlak a zákonodarca následne predpisy vylepší. Je to ako so žeriavnikom. Keby bol žeriav postavený nesprávne a nebezpečne, nebude predsa šplhať do kabíny, ale bude protestovať.
Stručný fakt: relevantní účastníci stavebného trhu svojou nepostačujúcou činnosťou implicitne deklarujú svoju spokojnosť so znením stavebného zákona a súvisiacej legislatívy. Ja som v tomto ohľade exotický element. Legislatíva podľa mňa podporuje nekvalitu v praxi. Čo viac môžem ako predstaviteľ minifirmy v tomto smere urobiť? Dozviete sa v poznámke č. 4.

Poznámka č. 3 – tzv. stavebný dozor je čudná pozícia
Stavebník, ktorý musí v zmysle zákona angažovať osobu stavebného dozoru, sa veľmi často uchyľuje k pro forma riešeniu – oslovuje kamaráta, známeho, prípadne tendruje na internete s výhradným kritériom najnižšej ponukovej ceny. Stretávam sa s praxou, že „stavebný“ dozor na stavbe nikdy nebol, pretože tá sa nachádza 300 km od jeho pôsobiska. Kontrola prebieha posudzovaním fotografií, ktoré sa mu sporadicky zasielajú. Na konci zašle dozor poštou opečiatkovaný stavebný denník a obe strany deklarujú spokojnosť. Treťou spokojnou stranou je aj úradník na stavebnom úrade. Takýmto spôsobom si, žiaľ, zarába nejeden kolega. Degraduje sa tým etika a odborná profesijná česť.


Obr. 1 Bežný RD na dedine – bežné murárske chyby, o ktorých robotníci často ani netušia

Možné riešenie: Lajdácky výkon stavebného dozoru by bolo možné eliminovať napríklad tým, že každá stavba by okrem tzv. energetického certifikátu (ktorého výpovedná hodnota je minimálne sporná) mala povinne disponovať ďalším certifikátom o identifikačných údajoch stavebného dozoru, príp. o stavbyvedúcom. Trh by to pomohlo očistiť od lajdáctva a dovolím si tvrdiť, že takýto certifikát by pridal na vážnosti oboch funkcii a bol by pre prax možno hodnotnejší ako ten energetický.

Poznámka č. 4 – píšem o niečom, čo nerobím
Nikdy som nerobil „stavebný“ dozor. Vždy sú to buď singulárne konzultácie alebo technický dozor investora (TDI). Singulárne konzultácie majú vysokú pridanú hodnotu najmä v oblasti prevencie. V nich sa väčšinou orientujem na prípravné procesy a technologické aspekty. Namiesto stavebného dozoru poskytujeme v našej firme služby výlučne v rovine TDI, pričom výkon stavebného dozoru v zmysle zákona (pri svojpomocnej výstavbe) je u nás podmnožinou výkonu TDI. Hneď na prvom stretnutí záujemcovi o dozornú činnosť vysvetľujeme, prečo je stavebný dozor zlý nápad a TDI správne riešenie. Zdôvodniť našu pravdu v záplave internetových názorov, mizernému povedomiu o náplni a zmysluplnosti TDI a, prirodzene, oveľa vyššej cene, je naozaj náročné. Tvrdíme, že TDI je funkcia, ktorá dáva celej výstavbe zmysel a pridanú hodnotu. TDI je kľúčová pozícia, ktorá často rozhoduje o (ne)úspechu celého investičného zámeru.

Poznámka č. 5 – dobrý dozor predpokladá porozumenie fyzike a ekonomickej matematike
Pri výstavbe často dochádza k odlišnému nazeraniu na konkrétny prvok alebo konštrukciu. V modelovej situácii architekt akcentuje farbu, zhotoviteľ spracovateľnosť, investor cenu a užívateľ mieru náročnosti údržby. Ako dozor vždy tieto antagonizmy musím vyhodnocovať, pričom sa mi osvedčilo vidieť problematiku cez parametre fyziky. Keď konfrontujem projektanta, zhotoviteľa stavby alebo dodávateľa hmôt s teoretickými fyzikálnymi parametrami (nábehové krivky, zmrašťovanie, Hookov zákon, teplotná rozťažnosť, kondenzačné pásma, požiadavky technických noriem atď.), tak mu zužujem priestor na nekvalitu. Tvrdím, že stavebníctvo funguje na princípoch fyziky a tá sa obyčajne nedá oklamať. Ak sa oklame, potom sa dôsledky rýchlo prejavia vo finančnom vyjadrení. Rozumieť zároveň fyzike aj ekonomike dramaticky zužuje okruh ľudí, ktorí dokážu TDI vykonávať. Keď z toho navyše odpočítam „kolegov“, ktorých maniere uvádzam v tretej poznámke vyššie alebo tzv. prižmúrené typy (tvári sa, že nič nevidí), dostanem veľmi úzku skupinu profesijne aj eticky zdatných odborníkov, ktorá flagrantne potvrdzuje Gaussovo normálne rozdelenie. Disponovať oprávnením na stavebný dozor od SKSI nemusí byť preto zárukou na výkon kvalitného TDI a argumentovať členstvom v nejakom dobrovoľnom združení dozorov je už zreteľne za hranicou serióznosti.


Obr. 2 Tu dozor buď vôbec nebol, alebo išlo o tzv. prižmúrený typ kolegu

Poznámka č. 6 – prečo je to naopak?
Prečo neverí hladný sýtemu? Za ostatnú dekádu boli medializované mnohé kauzy, ktoré mali spoločného menovateľa – nekvalitu. Tak pri novostavbách ako aj pri rekonštrukciách. Zrútil sa most, spadli lešenia, došlo k vysťahovaniu z novostavby, bolo niekoľko smrteľných úrazov, zatvorili administratívnu budovu atď. Ďalej tu máme polomedializované príklady stavebno-realizačnej nekvality – mám na mysli náreky obyvateľov v čerstvých novostavbách, ktorí o svojich trápeniach informujú na sociálnych sieťach. Samostatnou kapitolou je častá neochota zodpovedných tieto chyby akceptovať a následne (v záruke) odstraňovať. Napriek sociologickému axiómu, že človek má prirodzenú motiváciu mediálne skôr haniť ako chváliť, môžem potvrdiť, že nekvality nie je málo. Od r. 2008 som vykonal stovky kontrol bytov v novostavbách (deklarované ako dokončené), výsledky ktorých som publikoval v desiatkach článkov, napríklad [2], [3]. Odhliadnuc od realitnej bubliny, nekvalitných projektantov, neskúsených developerov, amatérskych realitných maklérov, zlej legislatívy a ďalších faktorov, ktoré majú súvis s novostavbou, som v stavebno-realizačnom ohľade postrehol v priemere 14 nedostatkov na jednu bytovú jednotku o priemernej výmere 55 m2, pričom toto číslo v sebe zahŕňa kozmetické nedorobky, ale aj vážne chyby (elektroinštalácie, kotvenie zámočníckych prvkov, statika, tepelnotechnické zlyhania, systémové hydroizolačné poruchy a ďalšie). To nie je málo. Paradoxne, zlyhania sa týkajú aj stavieb, ktoré boli verejne ocenené. A na tomto výsledku majú svoj podiel aj osoby, ktoré vykonávajú alebo by mali vykonávať dozornú činnosť.


Obr. 3 Neomylnosť projektanta a laxnosť dozoru pri kontrole PD v praxi (zdroj: internet)

Jedno z mnohých riešení: Absolútna zmena procesov kolaudácií. Posilnenie kompetencií a personálu. Nie je prijateľné, aby kolaudačný proces vzájomne podobných stavieb bol diametrálne odlišný podľa regiónu alebo nálad úradníkov. Povinnosť disponovať a realizovať KaSP, zaviesť povinnosť chronologickej elektronickej dokumentácie (stavebné denníky, protokoly o skúškach a ďalšie). O ďalších zlepšeniach by sa dal napísať osobitný článok.

Poznámka č. 7 – kto je sýty?
Mojim metaforickým sýtym je skupina serióznych developerov, skúsených realizačných firiem, osôb dozoru a kvalitných projektantov. Argumentujúc Gaussovou krivkou je zrejmé, že sa jedná o zlomok trhu, napriek tomu, že sa do tejto prémiovej triedy pchá skoro každý. Ale ten zlomok skutočných odborníkov (podľa Gaussa povedzme 10-15%), má pomerne zložitú pozíciu presvedčiť „človeka z ulice“, že okresávanie nákladov nie je – pri snahe zachovať kvalitu – únosné. Jedným z nákladov je nepochybne aj dozor, aj keď môj názor je, že peniaze zaplatené za kontrolnú a dozornú činnosť považujem za investíciu. Nie je jednoduché uvádzať argumenty, prečo by mal investor zaplatiť za dozornú časť povedzme 5-násobne viac, ako je ponuka niektorých jednotlivcov alebo firiem, ktorých výkon odbornej kontroly pripomína šlendriánstvo a je hazardom. Napríklad nám sa pred dvomi rokmi stalo, že pri rekonštrukcii známej a hodnotnej budovy sme predložili cenovú ponuku na výkon TDI, o ktorej sme sa pri neskoršej diskusii so zadávateľom dozvedeli, že bola trojnásobne vyššia ako najbližšia lacnejšia protiponuka. Pri otázke investora, prečo sme oproti iným ponukám takí drahí, som odpovedal protiotázkami: majú naši konkurenti dedikované na výkon činnosti aspoň 2-3 osoby, aby v prípade choroby jedného z nich nedošlo ku komplikáciám? Majú naši konkurenti uzatvorené podnikateľské poistenie? Aké skúsenosti majú s NKP, ktoré vykazujú znaky rôznych typov stavebných patológií? Čo viete Vy ako investor o procesných rizikách takýchto rekonštrukcií a disponujete odhadom, koľko financií by Vám mala naša služba „zachrániť“? Zostalo ticho... Hladný aj tak neveril a vybral si 1-osobového živnostníka. Tá rekonštrukcia nie je dodnes dokončená (za čo samozrejme neviníme nášho konkurenta).
Stručné riešenie: nemožno očakávať 100 % kvalitu vždy a všade, to by bolo popieraním spomenutého Gaussa. My sme sa s tým v našej firme vysporiadali. Radšej sa o zákazku neuchádzame, ako by sme si mali kaziť renomé. Avšak rozumiem, že tento prístup je pre viacerých finančných riaditeľov nepriechodný.

Poznámka č. 8 – zmluva
Clara pacta, boni amici. Stavebníctvo je o ľuďoch a tí kvalitní obyčajne chýbajú. Je iba na zhotoviteľovi, ako si nastaví svoj biznis plán a vnútorné procesy. A je iba na stavebníkovi/investorovi, ktorého zhotoviteľa si vyberie. Nepíšem teraz o verejnom obstarávateľovi. Píšem o zodpovednom investorovi (čo nevylučuje verejného). Prieskum trhu by nemal byť determinovaný predložením cenovej ponuky. Seriózny investor bude ochotný uhradiť náklady tzv. prípravnej fázy (architektonická súťaž, vykonanie IGP, analýza PD, korektúry VV atď.). A toto celé zavŕši kvalitnou zmluvou. Vraví sa, že sú realizačné firmy, ktoré majú viac právnikov ako stavebných robotníkov, ale ako som vyššie uviedol, píšem o zodpovednom investorovi, ktorý si postráži sankčné a ochranné mechanizmy. TDI by mal byť jeho hlavné eso, preto zopakujem, že na TDI sa pozerám ako na investíciu, nie ako na červené číslo. Ak bude TDI slabý, investora nepoteší, že si vybral lacného. Ak bude TDI kvalitný (= zrejme drahší), investor sa bude mať o koho oprieť a zvyšuje sa tým predpoklad kvalitnej stavby (= menšie náklady budúcich období). Naša spoločnosť napríklad preferuje, aby sme mali možnosť vyjadriť sa k výberu zhotoviteľa aj ku zneniu jeho zmluvy (vrátane mať právo veta). Považujeme to za náplň práce TDI.
Odporúčané riešenie: Obchodné zmluvy vypracované špecialistom, teda nie bežným právnikom a korigované najmenej jedným ďalším špecialistom. Vylúčiť vzorové zmluvy. Pred koncipovaním textu disponovať zoznamom špecifík, ktoré vyplývajú z PD, VV, SP, OPI a tieto adekvátne zapracovať. Právnik zvyčajne nie je stavebný inžinier. Je preto potrebné s ním o špecifikách trpezlivo hovoriť, aby nešlo k ambivalentným výkladom.

Poznámka č. 9 – žaloby a vyhrážky
S tými treba počítať. Vyskytujú sa skoro vždy. Pán, ktorý je členom štátnicovej skúšobnej komisie na nemenovanej univerzite sa nám pred pár rokmi vyhrážal súdmi, pretože sme si dovolili uviesť verejnú kritiku jednej z jeho stavieb (kritika bola podložená argumentmi). Mnoho zhotoviteľov nepoteší, keď im pri výkone TDI škrtáme výnosové čísla, trváme na opravách realizačných chýb alebo uplatňujeme sankčné mechanizmy v zmysle zmluvných dojednaní. V praxi sa mi potvrdzuje, že vyhrážkami sa zväčša prezentujú jednoduchší kolegovia alebo menej kvalitní projektanti, zhotovitelia alebo iní účastníci.
Prevencia: pravidelne viesť stavebný denník v elektronickej forme, dodržiavať KaSP, disponovať adekvátnou foto- a videodokumentáciou (celkové zábery, konštrukčné detaily, kontrola technologických postupov, skeny o akosti a i.). Dodržiavať systém tzv. kontrolných dní.

Poznámka č. 10 – neustále vzdelávanie
Ak chcem niečo kontrolovať, mal by som to ovládať lepšie ako ten, čo to robí. T. j. mať hlboké teoretické znalosti, sledovať materiálové trendy, byť schopný tvoriť analýzy a syntézy. Ovládať ekonomickú aritmetiku, výpočty nadspotreby, mať prehľad o technických normách a ich zmenách. Vedieť, čo spôsobí napr. pridanie kila cukru do 150 litrovej miešačky pri príprave betónu a ovládať obdobné „perličky“. No zo všetkého považujem za najdôležitejšie byť obdarený schopnosťou kritického myslenia. Od prvého náhľadu do predloženej PD až po uvedomenie si dôsledkov zastavenia stavby. Možno aj preto na Slovensku nemáme veľa firiem, ktoré sa špecializujú na dozornú činnosť. Dať dokopy tím čo i len desiatich elitných ľudí, ktorí spĺňajú všetky vyššie uvedené atribúty, je takmer nemožné.
Vhodné riešenie: titul zo stavebnej fakulty + aspoň osem rokov praxe. Možnosť učiť sa pri niekom, kto nevykonáva(l) dozory lajdácky. K tomu paleta kurzov tzv. mäkkých zručností. Žiaľ, takáto kombinácia je vzácnosťou.

Poznámka č. 11 a záver – načo vôbec dozor
Čím kvalitnejšie sa stavba postaví, tým dlhšie a menej nákladne bude neskôr slúžiť. Na univerzite v Oxforde som sa stretol so zaujímavou anekdotou: Čím viac sa učím, tým viac viem. Čím viac viem, tým viac zabúdam. Čím viac zabúdam, tým menej viem. Načo potom študovať? Napriek tomuto paradoxu, a z neho vyplývajúcej analogickej úvahy niektorých mojich oponentov, že aj stavba (pod)priemernej kvality si nájde svojich užívateľov, som presvedčený, že TDI je dôležitá – ak nie najdôležitejšia – postava v celom investičnom a realizačnom procese. Jeho kvalitný výkon razantne znižuje potenciál výskytu rôznych typov stavebných patológií, predlžuje životnosť stavby a zvyšuje potenciál ekonomických výnosov. Kvalitnejšia stavba je zrejmá konkurenčná výhoda. Platí to pre bungalov, výstavbu obchodného centra aj pre rekonštrukcie historických nehnuteľností.


Ing. Jozef Ilčík
Vyštudoval Stavebnú fakultu STU v Bratislave. V r. 2006 zaviedol do slovenskej praxe službu preverovania technického stavu nehnuteľností pred ich kúpou. Orientuje sa na posudzovanie kvality pozemných stavieb, výkon dozornej činnosti a patológiám budov.

Literatúra
[1] Ilčík, J.: Trilógia Začíname stavať rodinný dom, krok prvý http://www.kvalitnydozor.sk/factum-non-fabula?id=2
[2] Ilčík, J.: Nekvalita vo výstavbe z pohľadu klienta, ASB 10/2011, str. 88-91
[3] Ilčík, J. a kol.: Rande s realitou, TREND, prístupné na https://www.etrend.sk/klucove-slova/4248-rande-s-realitou.html, 2010-2013
[4] Trávnik, I.: Aj dobrá stavba mohla byť lepšia, Eurostav 5/2001, str. 99-101

Zoznam použitých skratiek
IGP - inžiniersko-geologický prieskum
KaSP - kontrolný a skúšobný plán
NKP - národná kultúrna pamiatka
OPI - osobitné (zvláštne) požiadavky investora
PD - projektová dokumentácia
SKSI - Slovenská komora stavebných inžinierov
SP - stavebné povolenie
TDI - technický dozor investora
VV - výkaz výmer

>> Novší článok: Metro
<< Starší článok: Dobrý, lepší, toxický

Chcete mať pohodlný prístup k seriálu Factum non Fabula?

Budeme vám posielať link na čerstvé vydania.
Je to zadarmo, žiadna cenzúra ani obťažujúca reklama vedľa textov.

Zadaním vášho e-mailu súhlasíte s uložením vašej e-mailovej adresy do našej databázy s cieľom zasielania nášho newslettra.


Fotogaléria