Výber zhotoviteľa rodinného domu - krok druhý

Factum non Fabula

Dátum pridania: 8.4.2014

Trilógia Začíname stavať rodinný dom

Vyberať si zhotoviteľa iba podľa ponukovej ceny je spoľahlivá cesta k problémom


V úvodnom článku našej trilógie o predpokladoch na postavenie si kvalitného rodinného domu sme sa venovali osobe technického dozoru investora, ktorá je zrejme tá najdôležitejšia v celom procese. Dnes postúpime o krok ďalej a pozrieme sa na výber realizátora - kto, kedy a ako bude dom stavať.

Možno pochádzate z niektorých regiónov Slovenska, kde je svojpomocná výstavba jediná voľba už celé generácie. Mnohých preto napadne myšlienka ako ušetriť - stavať budem predsa svojpomocne! A na zložitejšie veci (armovanie, vykurovanie, ...) si dohodnem bratranca / suseda / známeho / atď., ktorý je v danej oblasti fachman. Takáto kombinácia je naozaj najlacnejšia. Teda iba v prípade, že hodnota vášho stráveného času je 0,00 € a veľmi vám nezáleží na kvalite realizácie. Úprimne, ak si myslíte, že to zvládnete, potom prečo si zarábate ako lekárnik, IT-čkár, učiteľ, ...? Takže na túto možnosť treba urýchlene zabudnúť, je to totiž freestyle varianta, na konci ktorej je obyčajne novostavba s mnohými kompromismi a poruchami.

Druhou možnosťou je osloviť toho bratranca / suseda / známeho ... a celú výstavbu zveriť práve jemu, veď je odborník. To je rovnako nebezpečná voľba, nakoľko počas výstavby sa môžu vyskytnúť komunikačné trenice a skončiť rozhádaní nie je pozitívna vyhliadka. Napokon, predstavte si, že sa niečo časom pokazí a budete to chcieť vyreklamovať. Zaiste poznáte, čo dokážu narobiť zlé vzťahy v rodine a medzi známymi. Toto je presne spolupráca, ktorá môže smerovať k tomuto typu problémov.



Napokon sa dostanete do situácie, ktorá sa javí logicky najsprávnejšie, a síce dať si postaviť dom na základe komerčného vzťahu špecializovaným živnostníkom alebo s.r.o.-čkou, a to ako hrubú stavbu alebo výstavbou na kľúč, možnosti je viacero. Tu sa dostávame do kritického bodu - ktorého živnostníka / firmu osloviť?

V prvom rade sa treba zamyslieť nad lokalitou výstavby. Ak staviate na odľahlých miestach, musíte počítať s tým, že vo vašom okolí bude iba okliešťená ponuka. Naopak, zvýšená konkurencia prináša viac možností, no zároveň väčšie riziko, že neúmyselne oslovíte rôznych špekulantov a freestylistov. Veľkým oblúkom sa treba vyhnúť internetovým portálom typu „raz dva tri“, „ružové prízemie“ a kutilským webom typu „hodinový manžel“. Na nich kvalitný poskytovateľ svoje služby neinzeruje. Dobrou voľbou môže byť lokálny prieskum - živnostníci a menšie firmy, ktorých vidíte stavať v okolí a zdá sa vám, že sú šikovní. Ešte lepším výberom môžu byť referencie od vašich známych, prípadne ak daných dodávateľov poznáte a ste presvedčení o ich kvalitách. Najvyšší stupeň je osloviť firmy, ktoré majú vysoký kredit - sú na trhu etablované (teda nie sú to „spiace s.r.o.-čky“), zverejňujú odborné články a na internete sa dočítate veľa pozitívnych ohlasov na ich prácu. Možno budete prekvapení, ale renomované firmy ponúknu často lepšie ceny ako rôzni freestylisti. Čiže po zalovení v týchto vodách sa vám určite dostane do výberu dostatočný počet kandidátov.



Projektant, kamaráti a známi často povedia: daj si to naceniť 8-9 dodávateľom a vyber si najlacnejšiu ponuku. Zle. Dávať si niečo naceňovať 8-9 dodávateľom je príliš veľa; úplne postačia traja až šiesti. Vybrať si najlacnejšiu ponuku je opäť nesprávne. Tú treba vylúčiť (najmä ak je výrazne nižšia ako konkurenčné). Máte teda 2-5 dodávateľov, ktorých ceny sú akceptovateľné. Ak je niektorá predložená ponuka výrazne drahšia ako ostatné, treba sa opýtať uchádzača, prečo je v tom taký rozdiel. Môžete zistiť, že v ponuke sú započítané aj položky, ktoré konkurenti opomenuli, prípadne uchádzač uvažuje s kvalitnejšími materiálmi, ale takisto to môže byť aj snaha o neúmernú maržu. Treba preto citlivo posúdiť, či takúto ponuku apriori vylúčiť alebo s ňou naďalej počítať.

Následne si treba spraviť výlet po referenčných stavbách. Nie sám, ale spolu so stavebným inžinierom (opäť: nie so známym, ani bratrancom, ani projektantom, nie s architektom!). Ideálne je ísť s osobou, ktorá Vám bude realizovať odborný technický dozor, avšak odporúčame neprezrádzať potenciálnemu zhotoviteľovi, že osoba, s ktorou prídete na obhliadku, bude realizovať dozornú činnosť. Skúsený dozor už po 5-10 minútach na referenčnej stavbe získa predstavu s akou realizačnou firmou máte do činenia, či sú to hochštapfleri alebo seriózny partner. Pri každom uchádzačovi odporúčame vykonať prehliadku 2 referenčných stavieb, ideálna kombinácia je rozostavaná hrubá stavba + dokončený dom. Toto vám zaberie celý deň (6-8 obhliadok).


Je vhodné si nechať uležať dojmy v hlave a po dni-dvoch skonzultovať situáciu s vašim budúcim dozorom. Je to dobrý čas aj na prípadné doplňujúce otázky, ktoré môžete s uchádzačmi vybaviť telefonicky.

Z uchádzačov vyselektujete spolu s dozorom dvoch adeptov, ktorí sa vám najviac pozdávajú. Váš dozor by vám mal byť schopný racionálne zdôvodniť jeho postrehy, mal by vám byť nápomocný pri analýze ponukových rozpočtov, upozorniť vás na chyby, ktoré na referenčných stavbách spozoruje (viď. obrázok vpravo). Jeho činnosť má pre vás vysokú pridanú hodnotu, preto musíte byť presvedčení, že je to správny človek! Takáto služba sa nedá kompenzovať posedením „na pive“ alebo fľaškou so zákuskami. Výberu osoby dozora, čo je váš krok č. 1, sme venovali hneď úvodný článok.


Ponuky a referencie oboch finalistov môžu byť podobné, ale nemusia! Môžu byť aj výrazne odlišné, napríklad vyššia cena je kompenzovaná skúsenosťou s netradičným murovacím materiálom. Ak ste sa totiž rozhodli, že dom chcete mať postavený namiesto klasických tehál z vápenno pieskových, môže sa stať, že vo vašom regióne nenájdete dodávateľa, ktorý má s takouto výstavbou skúsenosti.

Každopádne, ste vo finále rozhodovacieho procesu. Na základe argumentov odborného dozoru, ponukovej ceny, referencií a prípadných iných podmienok ste si zvolili 2 favoritov a urobili ste všetko preto, aby ste si vybrali správne. V poslednom kroku našej trilógie sa dozviete ako si z týchto finalistov vybrať toho lepšieho a vyhnúť sa freestylistovi.


__________________________________________________________________________________________________

Nepestujeme zeleninu, nepredávame plavky. My sme stavební inžinieri.

Máme vzdelanie, prax a renomé. A máme aj slogan, ktorý nás charakterizuje:
Mať kvalitné bývanie - to nie je povinnosť. Je to možnosť. Je to naša ponuka.
__________________________________________________________________________________________________


>> Novší článok: Freestyle vo výstavbe rodinných domov - krok tretí
<< Starší článok: Najdôležitejšia osoba pri výstavbe je odborný dozor - krok prvý

Chcete mať pohodlný prístup k seriálu Factum non Fabula?

Budeme vám posielať link na čerstvé vydania.
Je to zadarmo, žiadna cenzúra ani obťažujúca reklama vedľa textov.

Zadaním vášho e-mailu súhlasíte s uložením vašej e-mailovej adresy do našej databázy s cieľom zasielania nášho newslettra.


Fotogaléria