Viktória: Ako to dopadne, keď bytovku stavajú cestári

Dátum posúdenia: X / 2013
Tento článok s možnosťou diskusie bol zverejnený na TRENDreality.sk.

Táto stavba nám poskytla množstvo vnemov, ktoré zarezonovali. Áno, je to masovka, projektovaná a stavaná najmä za účelom finančného zisku, s otáznikmi ako sa tu bude bývať pri 100% obsadenosti a z toho vyplývajúcej variabilite individuálnych potrieb a chúťok. Aký je teda výsledok, keď bytovku stavajú cestári?

Urbanizmus a širšie okolie
Neďaleko centrálneho trhoviska, v tzv. širšom centre, v susedstve džavotu Košickej ulice - jednoducho - na veľmi freventovanej adrese vyrástla stavba, ktorá pomaly dopredáva posledné voľné byty. Dopredaj nie je sprevádzaný žiadnymi bilbórdmi so sloganmi typu „predávame posledné voľné byty“ a fasáda nie je obvešaná plachtami oznamujúcimi „predané“.

Je to adresa, z ktorej nie je ďaleko nikam a sociálna infraštruktúra pre obyvateľov je v podstate úplná; niektoré základné služby (pekárstvo, potraviny, stomatológia a pod.) sa nachádzajú priamo na prízemí.

Kvalita projektu
Vo Viktórii je cítiť, že prvé husle hralo stavbárske remeslo, nie výtvarní architekti. Stavba aj napriek svojej hmotovej heterogenite pôsobí ako puzzle, všetko do seba racionálne zapadá, a toto spôsobilo, že sme si pri odchode mohli zahundrať Mmm, nie je to až tak zlé... Ale poďme si to rozmeniť na drobné.

Recepcie bytových domov zvyknú byť balastnou službou, v tomto prípade to tak nie je. Vstupný priestor pôsobí naozaj dobre, nenútene a z neho (pokiaľ práve nebývate v bloku A) sa dostávate do átria, a tým aj do iného sveta. Hluk ulice tu v podstate nejestvuje, strohé záhradné úpravy navodzujú aj bez jing-jang kriviek pocit harmónie a pokoja. Rovné línie sú oživené lineárnym vodným prvkom, ktorý oceňujú aj holuby, i keď trus sme explicitne nepostrehli...

Prechod do náprotivného bloku C znamená, že míňame spoločenskú miestnosť s rozloženým stolnotenisovým stolom a smerujeme k privátnemu detskému ihrisku, o ktorom sa môže iným projektom iba tak snívať ako z hľadiska rozlohy, tak z hľadiska vybavenia.

Parametre ako bezbariérovosť, psie exkrementy alebo bezpečnosť (security) tu riešiť nemusíme. Na rohu nazeráme do fitka, kde práve zaberajú ladné volejbalistky reprezentujúce skupinové farby Doprastavu. Vedomie, že ste na hlučnej adrese Košickej ulice je v ostrom kontraste vnímania prvej signálnej sústavy, ktorá vo vás vyvoláva pocit oázy ticha a pokoja. Toto je zrejme najväčšie pozitívne prekvapenie Viktórie.

Pri hodnotení bytov dobrý pocit pokračuje. Aj keď ostali najmä „drahé“ a istým spôsobom neštandardné byty a mezonety, dispozície tých, ktoré sme hodnotili, sú zvládnuté - až na výnimky - dobre. Niektoré dokonca ponúkajú výhľady na tri svetové strany.

Inteligentnosť riešení
Chceli by sme osobitne spomenúť výťahy, ktoré sú rýchle, tiché, majú pohodlné ovládanie aj pre slabozrakých a primeranú obslužnú kapacitu. Centrálnym zdrojom tepla je vlastná plynová kotolňa. Vykurovací systém je teplovodný s núteným obehom média a každý byt má cez svoju vlastnú výmenníkovú stanicu možnosť celoročného vykurovania a prípravy TÚV. Byty sú nad vstupnými dverami vybavené prípravou na chladené stropy, čo je signifikantná výhoda pre nastavenie tepelnej pohody. Rozvody je možné za asistencie developera nainštalovať a následne ich prekryť sadrokartónovým podhľadom. Na svetlú výšku to negatívny vplyv mať nebude.

Namiesto balkónov navrhol projektant loggie, ktoré zakomponoval do interiérového priestoru, z ktorého tým pádom ubudlo. Toto riešenie pôsobí na prvý pohľad tupo, zástupca developera nám však vysvetľuje (a my uznávame) racionalitu tohto kroku (arch. čistota vonkajších línií, vyšší komfort počas dažďa).

Aby sme neboli prehnane pozitívni, Viktória má aj temné stránky. Tou prvou je defektná komunikácia cien. Cenník bytov nie je zverejnený - takéto hranie sa na schovávačku je infantilné. Priestor na zlepšenie vidíme v schodiskách, ktoré mohli byť vybavené tzv. panikovými kľučkami a absentuje na nich číselné označenie poschodí.

Veľkosť tohto projektu si vyberá svoju daň v obslužných vzdialenostiach. Do pivničnej kobky, k zaparkovanému autu či špeciálnej miestnosti na komunálny odpad je to relatívne ďaleko, aj keď sú tieto oblasti, ako také, zvládnuté dobre.

Väčšina bytov je dispozične v poriadku, avšak uvedieme taký, ktorý v poriadku nie je. Až doteraz sme nevedeli, čo je to tzv. holandský mezonet. Vo Viktórii tak nazývajú mezonety, ktorých riešenie je - expresívne povedané - šialené. Vojdete napríklad do bytu 8A2.039, kde vás čaká iba zádverie a... šliapete do schodov.

Navrhnuté átrium v tomto byte tiež vyznieva otázne; prináša síce do bytu svetlo, avšak keďže je bez výhľadu, tento priestor bude pôsobiť klaustrofobicky, navyše s prílišnou blízkosťou suseda. Realita je takáto

Použité stavebné materiály
Viktória má vyššie cenovky, čo súvisí aj s voľbou materiálov. Na fasáde bola použitá mozaika portugalského pôvodu o veľkosti štvorcov 2,4 x 2,4 cm so zohľadnením dilatačných segmentov. Nenapadá nás iná novostavba, kde by si trúfli na fasádnu mozaiku. Mozaikový obklad sa opakuje aj v interiéroch na výťahových šachtách. Systém pasívneho vetrania cez labyrintné fasádne filtre je rovnako prítomný. V prípade záujmu je možné namiesto bežných keramických kúpeľňových obkladov použiť špeciálnu stierku, čo je zaujímavá opcia. Dokončeniu holobytu podľa vlastného vkusu okrem hrúbky peňaženky nebráni nič, pri väčších bytoch odporúčame využiť služby bytového architekta a vyhnúť sa ponúkaným priemernostiam typu laminátová podlaha (a zvoliť kvalitnú drevenú, korkovú, linoleovú alebo inú podlahu). Tie byty si zaslúžia uvedomelého obyvateľa.

V A-bloku je na najvyšších podlažiach nevábne riešené schodiskové zábradlie, pozostávajúce z oceľového rámu a skla s drôtenou výplňou a lá 70-te roky. Takýchto architektonických výstrelkov našťastie nie je veľa.

Remeselné zvládnutie
Zostávajúce byty sú ponúkané v štádiu holobytu s možnosťou dokončenia podľa individuálnych predstáv. Videli sme aj byty pred finálnym odovzdaním a k miere remeselnej zdatnosti dokončených priestorov nemáme najmenšie výhrady.

V niektorých bytoch, napríklad v 3C1.075, bude treba nastaviť okenné závesy, v iných nám neštimovala rovnosť podlahových poterov. Aj keď už boli očividne prebrusované, stále to nie je postačujúce. Napríklad v byte 2B2.050. Celkové vyhotovenie patrí určite k tomu lepšiemu, čo Bratislava v tejto kategórii ponúka.

Technické detaily
Výbornou ukážkou rozkladu stavebných konaní na Slovensku, najmä kolaudačného procesu, je tento detail:

Máme za sebou množstvo stavebno-technických posúdení bytov na komerčnej báze, seriál Rande s realitou tiež píšeme nejaký ten piatok, no ešte sme sa nestretli s tým, aby každý prestup TZB (voda, kanál, hydranty, teplovod, EZS, ...) bol exaktne otestovaný a označený príslušným revíznym technikom. Je to dôkaz, že každá kolaudačná komisia má svoj vlastný (zlé jazyky hovoria autistický) svet. To, čo na nejakej stavbe prejde mávnutím ruky, vo Viktórii museli krvopotne saturovať. Pre TREND sme o tom hovorili aj pred dvoma rokmi, odvtedy sa nič nezlepšilo a v pripravovanom stavebnom zákone dostatočné svetlo na konci tunela nevidíme. Práve na takýchto „drobnostiach“ (a postrehli sme ich viacej) je vo Viktórii vidieť snahu o spoľahlivé a funkčné stavebnotechnické prevedenie.

Uvedieme aj ďalšie zaujímavosti. Schodiskové ramená sú od bytových múrov oddilatované (napríklad v bloku D), čo môže byť plusom pre akustické parametre, najmä šírenie kročajového hluku z ihličkových podpätkov, upratovačku toto riešenie poteší menej.

Vo viacerých bytoch sme natrafili na pomerne nešťastné riešenie okien. Tu je zrejmé, že ergonómia ustúpila exteriérovému výrazu. Výplň stavebného otvoru (okno) je delená na tri segmenty, pričom ľavý a pravý horný sú otváravé. Obe kľučky sú vysoko, tá na pravom hornom segmente až extrémne (177 cm), čo významne sťažuje ovládací komfort. [Primeraná výška je cca. 145 cm.]

Neviditeľným detailom je stále prebiehajúci geodetický monitoring sadania stavby, čo je jav v našich končinách ojedinelý a hodný zmienky.

Resumé
Pred kúpou bytu je zvykom porovnávať, tak sa teda zamyslime, čomu Viktória konkuruje. Ak by sme nezohľadňovali adresu, potom sa Viktórii azda najviac podobá Rezidence Korunní na pražských Vinohradoch.

Z relevantného konkurenčného okruhu (vzhľadom na charakter, ceny a akú-takú obdobnosť) tu máme sekundárny predaj bytov v Rozadole (čo je ťažko prekonateľný etalón) a Novú Mýtnu. Pri porovnaní s Novou Mýtnou je náš víťaz jednoznačný. Viktória ju - rovnako ako Euroveu - valcuje takmer v každom ohľade. Z hľadiska kvantity bytových jednotiek môže byť konkurenciou aj Manhattan, ktorý ponúka podobne ako Viktória cez 150 bytov (pričom každá stavba sa s hmotou vysporiadala inak). Napokon tu máme viacero novostavieb, ktoré majú problémy s dopredajom mezonetov a bytov s výmerami nad 100 štvorcov, na čo tiež neradno zabúdať.

Summa summarum, aj keď je Viktória masový projekt, po jej posúdení sme boli naozaj veľmi milo zaskočení. A to sa nám nestáva často.

detské ihrisko, recepcia, spoločenská miestnosť výťahy komornosť átria potenciál na nadštandardné a kvalitné bývanie

tzv. holandské mezonety stavebný ruch pri dokončovaní bytov

Fotogaléria